Versteckte Mängel nach dem Hauskauf

Was rechtlich zu prüfen ist

Ausgangspunkt sind die Anforderungen an die Kaufsache nach § 434 BGB und die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen. Ein älteres Gebäude ist nicht ohne Weiteres mangelhaft, weil es den Standard eines Neubaus nicht erreicht. Umgekehrt beantwortet der Hinweis auf das Baujahr nicht jede konkrete Abweichung von zugesagten Eigenschaften.

Bei gebrauchten Immobilien werden Mängelrechte häufig vertraglich beschränkt. Deshalb muss die genaue Klausel gelesen werden. § 444 BGB setzt einem Haftungsausschluss Grenzen bei arglistigem Verschweigen und bei einer Beschaffenheitsgarantie. Der Begriff „versteckter Mangel“ ersetzt weder die Vertragsauslegung noch den Nachweis dieser Voraussetzungen.

Beweise vor Reparaturen sichern

Dokumentieren Sie Fundstelle, Datum, Zustand und die Umstände der Entdeckung. Bewahren Sie Fotos aus der Besichtigung, Exposé, Nachrichten und Handwerkerberichte auf. Bei Bauteilöffnungen sollte auch erkennbar bleiben, welcher Bereich vor und nach der Öffnung zu sehen ist.

Eine technische Einschätzung kann klären, wie alt die Schadensursache ist und ob sie bereits bei Übergabe angelegt war. Sie beweist aber nicht automatisch, was der Verkäufer wusste. Dafür können frühere Reparaturen, Beschwerden, Angebote oder konkrete Verkäuferangaben bedeutsam sein.

Den nächsten Schritt abstimmen

§ 437 BGB nennt unterschiedliche Käuferrechte. Ob zunächst Nacherfüllung verlangt werden muss, ob eine Frist erforderlich ist und ob Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz in Betracht kommen, hängt vom Einzelfall ab. Eine sofort beauftragte vollständige Sanierung kann die Durchsetzung erschweren, wenn notwendige Voraussetzungen oder Beweise fehlen.

Bringen Sie zur anwaltlichen Prüfung den vollständigen Kaufvertrag und eine kurze zeitliche Übersicht mit. Akute Maßnahmen zur Schadensbegrenzung sollten dokumentiert und von weitergehenden Umbauten getrennt werden.

Herausgeber: Kanzlei STEINWACHS · Hamburg