Feuchtigkeit und Schimmel nach dem Immobilienkauf

Ursache und geschuldeter Zustand

Eine sichtbare Feuchtigkeitsstelle kann auf unterschiedliche Ursachen zurückgehen. Dachundichtigkeit, aufsteigende Feuchtigkeit, Leitungsdefekt und Kondensation lassen sich nicht allein durch ein Foto unterscheiden. Für die rechtliche Bewertung ist außerdem relevant, welche Nutzung vereinbart war: Ein ausdrücklich als Wohnraum veräußerter Bereich ist anders einzuordnen als ein einfacher Altbaukeller.

Beschaffenheitsvereinbarungen und Mängelrechte ergeben sich aus Vertrag und §§ 434, 437 BGB. Die Diagnose „Schimmel“ sagt für sich noch nicht, ob der Schaden bereits bei Übergabe vorhanden war oder der Verkäufer dafür haftet.

Welche Nachweise hilfreich sind

Fotografieren Sie zunächst die Gesamtsituation und anschließend die betroffenen Stellen. Vermerken Sie Wetter, Zeitpunkt, Raum und vorausgegangene Arbeiten. Messprotokolle benötigen Angaben zum Gerät, Messort und Verfahren. Ein einzelner Zahlenwert ohne Kontext ist häufig wenig aussagekräftig.

Fragen Sie nach früheren Wasserschäden, Abdichtungen und Versicherungsfällen. Ein frischer Anstrich kann viele Gründe haben und beweist allein keine Täuschung. Aussagekräftiger ist eine zusammenhängende Dokumentation aus Zustand, früheren Maßnahmen und konkreten Erklärungen.

Sichern, begrenzen, prüfen

Notwendige Maßnahmen zur Begrenzung eines akuten Schadens sollten nicht unterbleiben. Sichern Sie den ursprünglichen Zustand jedoch soweit möglich, bevor betroffene Materialien entfernt werden. Ein Sachverständiger kann technische Fragen untersuchen; unter den Voraussetzungen des § 485 ZPO kommt auch ein selbständiges Beweisverfahren in Betracht.

Ein Verkäufer muss nicht allein deshalb sämtliche Sanierungskosten übernehmen, weil der Schaden kurz nach dem Kauf entdeckt wurde. Haftungsausschluss, rechtzeitige Information, mögliche Nacherfüllung und Beweisbarkeit gehören deshalb vor eine endgültige rechtliche Forderung.

Herausgeber: Kanzlei STEINWACHS · Hamburg