Mangel und Kenntnis unterscheiden
§ 444 BGB hindert den Verkäufer daran, sich bei arglistigem Verschweigen eines Mangels auf den vereinbarten Haftungsausschluss zu berufen. Geprüft werden müssen insbesondere der aufklärungspflichtige Umstand, die maßgebliche Kenntnis und das Verhalten des Verkäufers. Auch die Fragen des Käufers und die darauf gegebenen Antworten können wichtig sein.
Nicht jedes unrichtige Detail im Exposé belegt Arglist. Ein Verkäufer kann etwas falsch eingeschätzt haben oder selbst unzureichend informiert gewesen sein. Umgekehrt kann die bewusste Verharmlosung eines bekannten Problems rechtlich Gewicht haben. Die genaue Formulierung und der Gesprächszusammenhang sind deshalb festzuhalten.
Indizien zu einer nachvollziehbaren Kette verbinden
Frühere Handwerkerrechnungen, wiederholte Reparaturen, ältere Gutachten, Versicherungsunterlagen und Nachrichten über denselben Schaden können Hinweise auf Vorkenntnis liefern. Zeugen sollten benennen können, welche konkrete Tatsache sie selbst wahrgenommen haben. Eine Vermutung vom Hörensagen ist davon zu trennen.
Ordnen Sie die Belege nach Datum. Markieren Sie, welches Dokument den Zustand der Immobilie betrifft und welches Dokument die Kenntnis einer bestimmten Person belegen kann. Diese Trennung verhindert, dass ein technisch überzeugender Schadensnachweis mit einem Beweis der Verkäuferkenntnis verwechselt wird.
Rechtsfolgen nicht vorschnell wählen
Neben vertraglichen Mängelrechten kann bei einer arglistigen Täuschung eine Anfechtung nach § 123 BGB zu prüfen sein. Voraussetzungen, Fristen und Folgen unterscheiden sich von einer Minderung oder einem Rücktritt. Welche Erklärung sinnvoll ist, hängt unter anderem davon ab, ob Sie die Immobilie behalten möchten und wie die Finanzierung gestaltet ist.
Unbelegte Vorwürfe sollten nicht an die Stelle einer präzisen Mängelanzeige treten. Für eine belastbare Forderung werden Tatsachen, Beweismittel und rechtliche Ziele gemeinsam geordnet.
Rechtsgrundlagen & weiterführende Quellen
Stand: 28. September 2026. Allgemeine Orientierung; die Bewertung Ihres Falls erfordert die konkreten Unterlagen.