Angaben des Verkäufers und digitale Unterlagen

Fragen konkret stellen

Pauschale Fragen nach „irgendwelchen Problemen“ lassen zu viel offen. Fragen Sie nach bekannten Feuchteschäden, behördlichen Beanstandungen, nicht genehmigten Umbauten, laufenden Gemeinschaftsverfahren und beschlossenen Sanierungen. Notieren Sie die Antwort und wer sie gegeben hat. Zwischen eigener Kenntnis, Vermutung und einer Auskunft Dritter sollte erkennbar unterschieden werden.

Wesentliche Angaben gehören vor der Beurkundung auf den Tisch. Soll eine bestimmte Eigenschaft verbindlich vereinbart werden, ist die Aufnahme in den Kaufvertrag zu prüfen. Das gilt etwa für eine genehmigte Nutzung oder eine ausdrücklich zugesagte Beschaffenheit.

Ein Upload allein klärt nicht alles

Der BGH hat im Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22 die Aufklärung beim Immobilienkauf mit digitalem Datenraum behandelt. Ob das Bereitstellen einer Unterlage eine Aufklärungspflicht erfüllt, hängt davon ab, ob der Verkäufer berechtigt erwarten durfte, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand wahrnimmt. Die bloße Ablage ersetzt deshalb nicht in jedem Fall einen gezielten Hinweis.

Praktisch sollten Datenraumstruktur, Uploadzeitpunkte und Hinweise auf neu eingestellte Dokumente nachvollziehbar gesichert werden. Laden Sie relevante Fassungen herunter und halten Sie fest, wann Sie tatsächlich Zugriff hatten.

Wenn Angaben später falsch erscheinen

Ein Haftungsausschluss schützt nach § 444 BGB nicht vor den Folgen arglistigen Verschweigens oder einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie. Ob Arglist bewiesen werden kann, verlangt eine eigenständige Prüfung. Aus einem Mangel allein folgt noch keine nachgewiesene Kenntnis des Verkäufers.

Verändern Sie belastete Bauteile nicht vorschnell ohne Dokumentation. Sichern Sie Vertrag, Korrespondenz und Zustand des Objekts. So können Anspruchsgrundlage, Beweisbarkeit und weiteres Vorgehen zusammen bewertet werden.

Herausgeber: Kanzlei STEINWACHS · Hamburg